ご遺族・連帯保証人様へ

ここでは下記の内容を紹介しています。
◆賃貸物件で孤独死や自殺が起きた場合に相続人が家主からの賠償請求に備える方法。

◆相続人や連帯保証人が家主から高額な原状回復費用を請求された場合について請求金額を減額する方法。

◆家主や管理会社の方はこちらをご確認ください。

賃貸物件で自殺や孤独死が発生した際の対処法や相談件数の多い事柄についてまとめて解説した資料をご希望の方は「自殺や孤独死が起きた際の対処法」をご参照ください。

相続放棄の手続き代行をご希望の方は「

賃貸物件で孤独死や自殺により入居者が亡くなった場合は家主からの原状回復費や損害賠償請求について考える必要があります。

相続人の方がまず注意する事は、故人の相続について「相続放棄」をするのか、しないのかについてです。もし、「相続放棄」をされるのでしたら、故人の荷物を片付けないようにしましょう。故人の財産を処分してしまうと最悪の場合は「相続放棄」が出来なくなる可能性がありますのでご注意ください。

ここでご紹介する方法は相続人の負担を実質ゼロにしつつ遺品整理を行い、かつ出来るだけ家主に迷惑をかけないようにする方法となります。

まず、故人の財産調査を行い負債が多いのかプラスの財産が多いのかを確認しましょう。消費者金融からの督促状が沢山届いており、借金が多額にあると予想されるようなら「相続放棄」を検討することになります。
調査の結果、多額の負債がない場合は次のように家主と交渉を進めていきましょう。

ここで想定しているのは、孤独死や自殺によって部屋の設備に破損や汚損があり、通常の退去費用よりも高額な原状回復費用等が請求されることが予想される場合です。

まず家主が一番困る事は何か？
家主としては事故による損害を相続人や連帯保証人に請求しようと考えています。ですので、家主として一番困るのは請求する相手がいなくなってしまうことです。

家主としては故人の相続人に「相続放棄」をされてしまうと損害の請求先が失われる事になりますのでこの点を非常に気にしています。そして、入居者が高齢だった場合はその連帯保証人も高齢である事が多く、入居者よりも先に亡くなっている場合も多くあります。

したがって、連帯保証人が既に亡くなっている状況で相続人にも「相続放棄」をされてしまうと家主としては家財の撤去費、原状回復費など全ての費用を負担しなければならなくなります。

また、相続人も連帯保証人もいなくなってしまうと上記の問題だけでなく部屋に残された荷物についても勝手に処分する事ができなくなり、原則家庭裁判所へ相続財産管理人の選任請求を行い、選任された相続財産管理人によって家財の撤去を行わなければならなくなりますので、非常に手間と時間が掛かり、次の入居者募集にも影響が出てしまいます。

ですので出来るだけ家主からの原状回復費用等の請求を少なく抑える為にはこれらの事情を踏まえて賃貸借契約の解約手続きを進める必要があります。

具体的に言うと、まずは普通に話し合いを行い、どの程度の請求を家主が考えているのかを聞いてみることです。そしてその請求金額が遺族にとって負担とならない程度のものでしたらそのまま解約手続きを行っても問題はありません。

しかし、請求金額が高額で「相続放棄」も検討しなければいけないような場合は次のような内容の案内文（手紙）を家主に送ってみてください。

内容としては次の項目を必ず入れてください。
1.室内に残された家財の撤去は遺族で行う。
2.家財撤去後は速やかに部屋の明渡しをする。
3.故人が預けた敷金については遺族はその権利を放棄する。
4.敷金を超える原状回復費用や損害賠償請求等については遺族は一切支払いをしない。
5.相続人不存在となった場合は相続財産管理人の選任請求が必要となること。

ここでのポイントは一方的に家主側が損失を被らないようにすることです。前述の通り、相続人が相続放棄をした場合は全ての費用を家主が負担することになりますが、上に列挙した条件なら少なくても残置物の撤去費用と相続人不存在による家庭裁判所の煩雑な手続きについては負担しなくて良くなります。

また、最低限敷金についてはリフォーム工事等の費用に充当できますので、遺族に相続放棄をされるよりは好条件となりますし、遺族、家主双方がそれぞれ負担を分担する形になりますので気持ち的な面でも合意を得られやすく、上記の案で納得してくださる家主はたくさんいらっしゃいます。

ＰＯＩＮＴの確認！
遺族も可能な限りは協力するけれども、無茶な請求をするなら相続放棄する、そうしたら負担は全部大家さんがかぶることになる、それでもいいの？といった内容でメリットとデメリットを大家さんに考えてもらえる文章にするのが重要となります。

うまく話しがまとまれば遺族側の負担としては本来行うべき遺品整理の費用と故人が預けている敷金の放棄だけで済みますので実質的な負担はゼロと言える結果となります。

上記の案で家主が納得したなら、その内容を「合意書」などの文章にすることで、後々の紛争を防ぐことが出来ますので簡単なもので構いませんので必ず書面で残すようにいたしましょう。

連帯保証人の場合は相続人のように「相続放棄」をしたからといって家主からの請求を免れる事はできません。これは相続人が連帯保証人であった場合でも同様です。

ですので、賃貸物件での孤独死や自殺が起きた場合の連帯保証人として取れる手段としては家主から請求された原状回復費用や損害賠償請求を出来る限り少なくする方法を取ることになります。

具体的に言うと、まずは家主と話し合いを行いどの程度の請求を家主が考えているのかを知るのは相続人の場合と同じです。家主からの請求が過大でなく連帯保証人にて問題なく支払いが出来るならそのまま解約手続きを進めていくのも同様です。

連帯保証人は仮に家主からの請求が高額であり、とても支払いが出来ないような場合であっても「相続放棄」のように連帯保証人としての責任を放棄するということは出来ませんので、家主と請求金額の減額交渉や訴訟にて解決を図っていくこととなります。

ここでは家主からの連帯保証人へされた原状回復費等の請求を出来るだけ少なくする方法をご紹介します。

わかりやすいように事例をあげて解説していきます。

たとえば、ワンルームにお住まいだった入居者がフローリングで亡くなり、死後数週間経過してから発見され、フローリングには人型の染みが残ってしまったとします。賃貸借契約書は一般的な物で清掃に関する有効な特約なども設定されていないものとします。

このような事例において次のような退去清算書が家主から送られてきたとします。