フィリピン不動産投資の研究を開始して2週間あまり、概ね概要がわかってきた。

今後、経験を積めば認識が変わる部分もあると思うが、現時点で頭を整理するために書き留めておく。。。

マネーの流れとしては、中国経済の減速から、次の成長国と思われるASEAN（特にフィリピン）に日米欧の金融緩和により発生した過剰流動性が流れてきている。

外国人投資家の投資対象は、中心部の居住用のコンドミニアムでVAT（12％の付加価値税）のかからない320万ペソ以内の物件で、プレビルドで全体の40％の範囲内で購入しており、大多数は、ターンオーバー（竣工）までの3年～5年くらい（投資家によっては竣工後10年くらいの間を想定）の間に売却し、キャピタルゲインを得ることを目的としている。

デベロッパーもそういった投資家のニーズに合わせて、Studioや1bedで1棟1,000戸×3棟＝3,000戸なんていう日本ではあり得ない物件を供給しており、販売価格を経済成長に合わせて年間5％～8％程度値上げして全体の底上げをしている。

これは経済の流れとしておかしくはないが、個人的にはローカルの実需があまり見えてこないところに大きな疑問が残る（2013年までは、もともと物件価格が相対的に安かったこともあり堅調に推移しているが、ここに来て供給過剰の声が聞こえて来ている）。

デベの値上に、市場がどこまでついてくるか読めないため、人によって意見が大きく異なっている（これは人によって投資のスタンス、資金の状況、リターンの期待値が違うので当然である）。

新興国における不動産投資は「これ（需要は後から着いて来る）が普通」、と言われればそれまでだが、インカムゲインのことは、ほとんど考えていない様子である（極端な言い方をすると、かつての中国・マレーシアでも貸すことなんて全然考えていなかった）。

日本の販売業者も外国人による不動産の購入最低価格がRM50万からRM100万に上がってしまったマレーシア（KL）やローカルの需要が追い付いていない感のあるジョホールバルから、他国にシフトしており、英語圏で金額が小さいフィリピンに注目が集まっている（確かに人口構成・近年の経済成長の面から値上がり予想が立てやすく、セールスしやすいし、投資家側も英語で検討しやすい）。

外国人が買うような物件に対するローカルの賃貸マーケットは、収入と賃料のバランスから追い付いてきていないように感じられるし、駐在や外国人の需要は無限にあるわけでもなく、コンドテルなどに転用して埋めているように感じられる。

今後、ここ数年の間に大量供給されたプレセール物件がターンオーバーを迎え、完成在庫が噴出すると予測している人もおり（当然でしょう）、リセールマーケットが整っていないマニラで、中古の価格が上がるのか下がるのか見当が付かない。

こんなところが、中間報告と思われます。

私もフィリピンは、今後、大きな経済成長を見込む魅力的なマーケットだと思います。

しかし、個人的には、短期的に急上昇する時期は、一旦収束していると感じており、特に海外は、市況がマイナスに振れた場合、日本に比べインカムゲインと金利によるイールドが小さく、為替・インフレ等変動要素があるため、日本における不動産投資よりも出口の難易度が高くなります。

あくまで投資は自己責任ですが、セミナーやネット上の断片的な情報に惑わされずに、現地の相場・慣習・税制等を調べないで購入すると「こんなはずではなかった」という事態が発生するので、当然ですが、コストを把握し、最悪のシナリオを想定して意思決定するべきだと考えます。

比較的、マーケットを冷静に見ておられるブロガーのご意見